U bent eigenaar van een woning en u bent geïnteresseerd om die woning te verkopen. Dan vraagt u zich ongetwijfeld af: Wat is de waarde van mijn woning? Welke prijs moet ik vragen voor mijn woning? Is het beter om te overschatten of te onderschatten?
Het correct schatten van een woning vraagt kennis en ervaring, want er zijn heel wat factoren die de waarde van uw woning beïnvloeden:
- De oppervlakte van het perceel en de bewoonbare oppervlakte;
- De oriëntatie van de tuin;
- Het aantal slaapkamers;
- De kwaliteit van de woning (gewoon, verzorgd en comfortabel, luxueus, ...)
- De aard van de woning (gesloten, halfopen of open bebouwing);
- De staat van de woning (instapklaar, op te frissen, te renoveren) en de onderhoudstoestand;
- De ligging (chique wijk, verpauperde buurt, stad, platteland, ...);
- De bereikbaarheid (autosnelwegen, openbaar vervoer, ...);
- De nabijheid van scholen, supermarkten, winkels, dokters, ziekenhuizen, werkgelegenheid, sportgelegenheid;
- Parkeergelegenheid;
- Veiligheidsgevoel;
- De rentevoet van hypothecaire leningen;
- Het economisch klimaat in het algemeen;
- De prijzen van andere gelijkaardige woningen in de omgeving.
Een schatting maken is geen exacte wetenschap. En hoe ervaren de schatter ook is, hij zal mogelijk bepaalde factoren over het hoofd zien of verkeerd inschatten. Belangrijk is echter dat je een schatter hebt die ethisch te werk gaat en die naar eer en geweten een realistische waarde op de woning plakt.
Helaas zijn er sommige vastgoedmakelaars die een woning bewust onrealistisch hoog schatten omdat ze daarbij hopen dat u, als verkoper van vastgoed, zich zult laten verleiden om de bemiddelingsopdracht aan hen toe te vertrouwen door de hogere schatting. Eens de opdracht binnen, zullen dergelijke onethische makelaars u aanporren om de vraagprijs stapsgewijs te verlagen 'omdat er te weinig interesse is' tegen de (te hoge) vraagprijs. Laat u niet verleiden/misleiden door dergelijke beunhazen, maar kies voor een schatter die wél ethisch te werk gaat en die in eer en geweten zo correct mogelijk de waarde bepaalt.
Maak ook niet de fout om zelf de waarde van uw eigen woning te schatten. Om te beginnen hebt u als leek niet de kennis en de ervaring die daarvoor nodig is. Maar bovendien is het quasi onmogelijk om uw eigen woning objectief te beoordelen. Per definitie voldoet uw woning aan uw eigen smaak en goesting, waardoor u de waarde van uw eigen woning meestal te hoog zult inschatten.
U beschikt nu over een realistische schatting van uw woning door een schatter die ethisch te werk gaat. Dan stelt zich vervolgens de vraag tegen welke vraagprijs u de woning in de markt zult zetten.
Wat als de vraagprijs te hoog wordt ingesteld?
Stel u plaatst de woning te koop met een vraagprijs die de waarde overstijgt. U denkt hierbij er moet ten slotte maar één iemand zijn die die prijs op tafel wil leggen en het scheelt tenslotte een slok op de borrel. Wat men bij deze redenering veelal fout inschat is het gedrag van een kandidaat-koper. Op elk gegeven moment zijn er voor een specifieke regio maar een beperkt aantal kopers op zoek naar een woning met gelijkaardige karakteristieken als die van u. Het aantal kandidaat-kopers dat op zoek is naar een woning zoals de uwe raakt dus relatief snel uitgeput en eenmaal men uw woning aan de kant geschoven heeft, zal men daar ook niet snel op terugkomen. Een verkoop sluiten is niet zo gemakkelijk en een te hoge vraagprijs heeft als resultaat dat kandidaat-kopers worden weggejaagd.
Met een te hoge vraagprijs trekt men kandidaat-kopers aan die in die hoge prijscategorie aan het zoeken zijn. Maar kandidaat-kopers zien op korte tijd heel veel woningen en de daarbij horende vraagprijzen. Soms is een overdreven vraagprijs zelfs al duidelijk op basis van de beschrijving en de foto's in de publiciteit en dan haakt een kandidaat-koper al bij voorbaat af, zonder dat hij uw woning komt bezoeken. Als een kandidaat-koper uw woning al bezoekt, dan zal hij onmiddellijk kunnen vergelijken op basis van de andere woningen die hij gezien heeft. Bovendien stellen kandidaat-kopers op basis van de prijs en hun budget andere verwachtingen aan de woning. Vanaf een bepaalde prijs verwacht men bijvoorbeeld een woning waar totaal geen werk aan is, terwijl men voor een lagere prijs wel een compromis wil sluiten. Als de vraagprijs veel hoger is dan de waarde, zal men zelfs niet de moeite doen om te proberen af te dingen van de prijs, omdat men er automatisch van uitgaat dat de verkoper nooit een dergelijke hoge korting zal willen geven.
Het gevolg is dat de woning lange tijd onverkocht blijft staan. En dat op zich is een groot probleem. Tegenwoordig is het via internet zeer gemakkelijk te achterhalen hoe lang een woning al te koop staat. Kandidaat-kopers staan heel argwanend tegenover woningen die lang te koop staan. Men weet daarbij immers niet of de woning zo lang te koop staat omwille van een te hoge vraagprijs of omwille van een ander probleem dat men zelf misschien niet gezien heeft.
Hoe langer een woning dus te koop blijft staan, hoe moeilijker het nog wordt om de woning te verkopen, tegen om het even welke vraagprijs. Eenmaal een woning meer dan zes maanden tot teen jaar te koop staat, dalen de kansen om ze verkocht te krijgen drastisch. Men krijgt ze dan enkel nog verkocht een stuk onder de echte waarde ervan. Daarom dat makelaars soms aanraden om de woning in dat geval een tijd van de markt te halen, op voorwaarde dat men wat kan wachten natuurlijk.
Wat als de vraagprijs te laag wordt ingesteld?
Als de vraagprijs onder de waarde van de woning ligt, dan wordt ze relatief snel verkocht waardoor men geld laat liggen. Dit is wat men op het eerste gezicht zou denken en in veel gevallen draait het ook zo uit. Maar het hoeft niet noodzakelijk zo uit te draaien. Een lagere vraagprijs zal wellicht op een korte periode ook veel meer geïnteresseerde kandidaat-kopers lokken en net dit vormt een opportuniteit. Als meerdere kandidaat-kopers een bod uitbrengen en je hun bod niet onmiddellijk aanvaardt maar in beraad houdt, dan kun je deze kandidaat-kopers tegen elkaar gaan uitspelen. Wanneer kandidaat-kopers van elkaar weten dat er meerdere kapers op de kust zijn dan geeft dit aanzienlijke voordelen. De kandidaat-kopers worden in hun keuze bevestigd net omdat er andere kandidaat-kopers geïnteresseerd zijn in de woning. Er komt dan een soort wedstrijd aspect in het verkrijgen van de woning en psychologisch gezien wil men winnen. Deze aspecten zorgen ervoor dat kandidaat-kopers hun bod ten opzichte van elkaar vaak verhogen. En dit soms tot een bedrag dat hoger is dan de werkelijke waarde.
Een zeer belangrijke voorwaarde om dit te laten werken is natuurlijk dat er zich op korte termijn voldoende kandidaat-kopers aanbieden voor uw woning. Daarbij is het van belang dat uw woning op een goede manier gepromoot wordt. Denk maar aan de aantrekkelijkheid van de advertenties, aantrekkelijke foto's etc. Over het algemeen werkt dit ook alleen voor woningen die zeer goed in de markt liggen: normale prijscategorie, instapklaar, volledig in orde zonder noemenswaardige gebreken.
Conclusie
De beste garantie op een goede verkoop is steeds om de realistische waarde van de woning te kennen. Een realistische waardebepaling is immers het fundament om een verstandige keuze te kunnen maken.
In periodes dat er relatief veel vraag is naar woningen, en voor woningen die heel goed in de markt liggen, zou ik er persoonlijk voor kiezen om de vraagprijs een klein beetje onder de waarde te zetten, om op die manier veel kandidaat-kopers aan te trekken en om vervolgens bovengenoemd psychologisch effect te laten spelen, waardoor men hopelijk een prijs kan krijgen die enigszins boven de waarde van de woning ligt.
In alle andere gevallen is het eerder aan te raden om de vraagprijs iets hoger te zetten dan de waarde van de woning zodat er ruimte is om met een kandidaat-koper te onderhandelen door de prijs wat te laten zakken. Met "iets" hoger bedoelen we een vraagprijs die maximum 3% tot 5% hoger ligt dan de waarde van de woning.
Het is bijna nooit een goed idee om de vraagprijs veel hoger te zetten dan de waarde van de woning. De kans dat er één iemand die te hoge prijs op tafel zal willen leggen is immers heel klein. En de kans dat de woning heel lang te koop zal staan waardoor ze uiteindelijk zal verkocht worden aan een prijs die onder de waarde ligt, is behoorlijk groot. En die kans stijgt naarmate de vraagprijs hoger wordt gezet dan de waarde.
Lees ook het artikel "Hoe krijg ik meer geld voor mijn woning?"
.jpg)
