Een hypothecair krediet aanvragen

Als u weet waarmee kredietgevers rekening houden bij hun beslissing om u al dan niet een lening te geven, dan kunt u uw dossier tot in de puntjes voorbereiden. Hierbij alvast enkele tips.

Bepaal op voorhand uw budget

Op het ogenblik dat u de woning van uw dromen gevonden hebt, dan wilt u snel kunnen handelen zodat u andere kandidaat-kopers te snel af bent. Daarom is het belangrijk dat u op dat moment al weet welk budget u kunt vrijmaken. Welk bedrag kunt u met eigen middelen betalen? Hoeveel financiële steun krijgt u eventueel van ouders? En wat is uw leningscapaciteit?

Op de eerste twee vragen kent u zelf het antwoord. Maar met de derde vraag zult u moeten aankloppen bij een bank, een kredietgever en/of een kredietbemiddelaar. Zij kunnen u meestal vrij snel informeren over de leningscapaciteit waarover u beschikt.

Let op! Sinds 1 januari 2022 is het verplicht om de aangekochte woning te laten schatten. Dat kan op meerdere manieren: ofwel door op zoek te gaan naar vergelijkbare panden, ofwel door een schatter op plaatsbezoek te sturen. De kredietgever mag wettelijk gezien nooit meer uitlenen dan de geschatte waarde van de woning. Dat betekent ook dat wanneer u meer biedt voor een woning dan de geschatte waarde, u het verschil meestal niet kunt lenen en dus zelf met eigen middelen zult moeten betalen.

Verder legt de Nationale Bank eisen op aan de banken:

Voor de eigen gezinswoning mogen banken max. 90% van de waarde van het pand lenen. Voor 35% van hun leningen mogen banken boven die grens van 90% gaan, en voor 5% van hun leningen zelfs boven de grens van 100%. Dat laatste laat de kredietnemers toe om ook (een deel van) de bijkomende kosten zoals registratierechten en verzekeringen te betalen. De uitzonderingen boven de 90% worden meestal voorbehouden aan jonge mensen die hun eerste eigen woning kopen. En sommige banken zijn zeer terughoudend om meer dan 90% van de waarde van het pand te lenen.

Voor woningen om te verhuren mogen banken max. 80% van de waarde van het pand lenen. Voor 10% van hun leningen mogen banken boven die grens van 80% gaan, maar nooit boven de grens van 90%.

Hoe minder u moet lenen in verhouding tot de geschatte waarde van de woning, hoe gunstiger de interestvoet zal zijn. De verhouding tussen het ontleende bedrag en de waarde van de woning noemt men de quotiteit of de loan-to-value (LTV).

Tenslotte is er ook nog de mogelijkheid om een sociale lening af te sluiten. Hiermee kan men tot 100% van de waarde van de woning lenen (of zelfs meer), zelfs met een eerder beperkt inkomen. Maar een sociale lening is slechts mogelijk als uw jaarinkomen beneden een bepaald bedrag blijft (afhankelijk van het aantal kinderen ten laste), en als de waarde van de woning onder een bepaald bedrag blijft (ook afhankelijk van het aantal kinderen ten laste).

Verder is het zo dat financiële instellingen enkele vuistregels hanteren om te bepalen hoeveel u kunt lenen voor de aankoop van een woning. Lees daarover het artikel: "Hoeveel kan ik lenen voor de aankoop van een woning?"

Stel een administratief dossier samen

Als u eruit bent welke hypothecaire lening u wilt en kunt aangaan, wordt het tijd om een kredietaanvraag in te dienen.

Uw kredietorganisme wil graag een antwoord op de volgende vragen:

1. Wat wil de ontlener financieren met de lening?
2. Wie is de kredietnemer?
3. Hoe zal de ontlener maandelijks afbetalen?
4. Heeft de kredietgever voldoende garantie dat de lening wordt terugbetaald?

U wilt uw kredietgever ervan overtuigen dat u een betrouwbare partij bent die het verdient om goede voorwaarden te krijgen.

Daarbij kan het zeker helpen om op voorhand een dossier samen te stellen met alle administratieve documenten die aantonen dat u de lening correct en stipt zult kunnen afbetalen. De analyse van de kredietaanvraag kan pas beginnen wanneer uw administratieve dossier compleet is. Daarom hebt u er alle belang bij om de aanvraag zo grondig mogelijk voor te bereiden.

Wees daarbij zo nauwkeurig en zo eerlijk mogelijk en hou geen informatie achter. Een kredietgever krijgt uiteindelijk toch toegang tot uw financiële informatie, en het is niet bevorderlijk voor het vertrouwen als dan blijkt dat uw informatie niet correct of onvolledig was.

Welke documenten moet u voorleggen bij een kredietaanvraag?

• De verkoopovereenkomst.
• Het verslag van de schatting.
• Uw loonbrieven (of uw facturen als u zelfstandige bent).
• Uw belastingaangiften en/of aanslagbiljetten.
• Eventuele offertes en vergunningen.

Welke informatie is eveneens van belang voor de kredietgever?

• Eventuele andere kredieten die u hebt lopen.
• Andere onroerende eigendommen waarover u beschikt.
• De spaartegoeden en beleggingen waarover u beschikt.
• De eigen inbreng waarover u beschikt.

Vergeet de opschortende voorwaarde niet

Om een hypothecaire lening te kunnen aangaan, moet u een verkoopovereenkomst kunnen voorleggen. Maar om een woning te kunnen kopen, moet u natuurlijk eerst zeker zijn dat u over voldoende middelen zult kunnen beschikken.

Als u niet 100% zeker bent dat u een voldoende groot krediet zult kunnen krijgen, dan is het ten zeerste aan te raden om een clausule over opschortende voorwaarden te laten opnemen in de verkoopovereenkomst. Die clausule zorgt ervoor dat de verkoop alleen plaats vindt als de koper effectief een hypothecair krediet krijgt. Krijgt u die lening niet, dan gaat de verkoop niet door en hoeft u geen schadevergoeding te betalen. Wat de termijn van de opschortende voorwaarde betreft is een termijn van 20 werkdagen zeker gerechtvaardigd, zodat de kredietinstelling de tijd heeft om uw kredietaanvraag te onderzoeken.